Contratto di affitto in Portogallo

Contratto di affitto in Portogallo

Contratto di affitto in Portogallo

Scopri subito tutte le informazioni più importanti sul Contratto di affitto in Portogallo prima di affittare la tua nuova casa e poi pentirti per aver commesso stupidi errori.

Il contratto di affitto in Portogallo è uno strumento che devi conoscere bene se decidi di trasferirti in questo Paese: il primo passo per poter ottenere la residenza e se fosse il caso i vantaggi fiscali sarà proprio affittare o comprare una casa.

Pertanto analizziamo in profondità questo documento ufficiale in maniera da risolvere tutti i dubbi principali che ti possono sorgere prima di firmare un contratto di affitto in Portogallo.

In cosa consiste un contratto di affitto in Portogallo?

Si tratta di un documento che stabilisce le direttive e gli atti sia del proprietario che dell’inquilino con l’obiettivo di tutelare entrambe le parti durante la durata dell’accordo.

Il contratto di affitto in Portogallo si può riferire tanto ad immobili destinati ad abitazione come ad immobili commerciali.

Fondamentalmente redigere un contratto di locazione in Portogallo è relativamente semplice: basta raccogliere i documenti necessari che ti segnialiamo, seguire tutti i passaggi indicati ed il gioco è fatto

Se a parte il proprietario e l’inquilino ci saranno dei garanti involucrati nell’affare anche questi devono essere compresi nel contratto di affitto in Portogallo che verrà depositato alla finanza locale.

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Quali sono i documenti necessari per firmare un contratto di affitto in Portogallo?

Una volta scelta la tua nuova casa vengono concordati tutti i dettagli con il proprietario o con la agenzia immobiliare che si incarica dell’immobile: prima di firmare il contratto di locazione il proprietario deve richiedere all’inquilino i seguenti documenti:

  • Carta d’identità o passaporto;
  • NIF provvisorio;
  • Ultime buste paga, cedolino pensione e/o ultima dichiarazione dei redditi.

L’inquilino, invece, ha il diritto di richiedere al locatore una serie di documenti relativi all’immobile per certificare che realmente è il proprietario e che l’immobile ha tutte le licenze necessarie per essere abitato.

Questi documenti sono per esempio:

  • Libro di costruzione;
  • Attestato energetico;
  • Certificato di contenuto;
  • Permesso di alloggio.

Cauzione ed anticipo

È naturale che i proprietari chiedano sempre un deposito cauzionale che può consistere minimo nel valore di uno o due mesi di affitto anticipato a garanzia del rispetto del contratto oltre che per prevenire eventuali danni all’immobile provocati dall’inquilino durante la sua permanenza.

Normalmente i proprietari e le agenzie immobiliari richiedono 3 o 4 mesi anticipati per poter entrare nell’appartamento: a seconda del profilo di rischio che dimostra l’inquilino potrebbero richiedere ulteriori garanzie se lo stimano opportuno.

Prima della firma del vero e proprio contratto di affitto in Portogallo è possibile stipulare il cosiddetto Contratto di Locazione Promesso che salvaguarda entrambe le parti indicando l’obbligo per la futura sottoscrizione del contratto di locazione in una data determinata.

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Quali elementi devono essere sempre inclusi nel contratto di affitto in Portogallo?

Un contratto di locazione deve essere concluso per iscritto e deve comprendere sin dall’inizio:

  • L‘identificazione chiara di entrambe le parti che intendono sottoscrivere l’accordo, inclusa la data di nascita, il luogo di nascita e lo stato civile;
  • L‘ubicazione esatta della casa da affittare;
  • Il numero e la data del permesso di alloggio;
  • L‘importo del canone di locazione nonché il regime di aggiornamento dell’affitto e il momento in cui deve essere pagato ogni mese;
  • La data di conclusione del contratto di affitto in Portogallo.

Il contratto deve inoltre comprendere:

  • L‘individuazione dei luoghi destinati all’uso privato del conduttore, quelli destinati all’uso comune e gli eventuali allegati;
  • Qual è la durata del contratto;
  • Eventuale regolamento condominiale se previsto.

Se il contratto di locazione non stabilisce una durata concreta, allora nel caso di locazione destinata ad abitazione si presume che questa sarà per un periodo minimo di 1 anno.

Inoltre le nuove regole sul contratto di affitto in Portogallo prevedono che si rinnovi automaticamente per altri 3 anni se nessuna delle parti lo comunica nelle maniere e tempi previsti dalla legge.

Il proprietario non potrà recedere dall’accordo dei 3 anni a meno che non abbia bisogno della casa per lui o per i propri figli.

Da parte loro gli inquilini possono risolvere il contratto in qualsiasi momento semplicemente dandone comunicazione al proprietario entro il termine legale stipulato dalla legge per evitare di pagare gli affitti corrispondenti al periodo di preavviso non rispettato.

Oltre agli elementi citati il contratto può contenere anche altre clausole concordate tra le parti e consentite dalla legge.

È anche importante notare che devono firmare il contratto tutti gli elementi che andranno ad abitare nella casa in affitto: si tratti di una coppia o di un gruppo di amici che vanno all’università e decidono di affittare un appartamento insieme.

Se il proprietario decide di vendere la casa, gli inquilini hanno la priorità nell’acquisto.

Il termine per poter esercitare il cosiddetto diritto di prelazione è di due anni.

Risoluzione del contratto di locazione in Portogallo: le scadenze che devi rispettare per evitare problemi

È sempre possibile cancellare un contratto di affitto in Portogallo prima della data prevista per la risoluzione o il rinnovo: sia da parte del locatore che dell’inquilino a condizione che ciascuna parte rispetti i termini di disdetta indicati nel Codice Civile o nel contratto firmato.

Risoluzione da parte dell’inquilino

Per risolvere il contratto di locazione, l’inquilino deve comunicare con largo anticipo al locatore i termini indicati nell’articolo 1098 del codice civile:

  • Se il termine concordato per la durata del contratto è pari o superiore a 6 anni, l’inquilino deve comunicare al locatore che partirà con 120 giorni di anticipo;
  • Se la durata del contratto è pari o superiore a un anno e inferiore a sei mesi, l’anticipo dovrà essere di 90 giorni;
  • Se la durata è di sei mesi o più e meno di un anno, il preavviso deve essere di 60 giorni;
  • Se la durata è inferiore a sei mesi, l’anticipo deve essere un terzo della durata iniziale del contratto.

Se l’inquilino non rispetta i termini di preavviso, dovrà pagare gli affitti corrispondenti ai mancati mesi di preavviso.

Risoluzione da parte del proprietario

L’intenzione del locatore di non rinnovare o annullare il contratto di affitto in Portogallo deve essere comunicata al locatario entro i seguenti termini di cui all’articolo 1097 del codice civile:

  • Se la durata iniziale del contratto o il suo rinnovo è di sei anni o più, il locatore deve dare al conduttore 240 giorni di anticipo;
  • Se la durata iniziale del contratto o il suo rinnovo è uguale o superiore a un anno e inferiore a sei anni, il periodo di preavviso deve essere di 120 giorni;
  • Se la durata iniziale del contratto o il suo rinnovo è pari o superiore a sei mesi e inferiore a un anno, l’anticipo deve essere di 60 giorni;
  • Se il contratto ha una durata inferiore a sei mesi, la disdetta deve essere data conteggiando un terzo della durata iniziale del contratto o del suo rinnovo.
  • I proprietari possono risolvere i contratti per mancato pagamento degli inquilini, con una tolleranza fino a tre arretrati, a quel punto possono essere sfrattati.

Allo stesso modo questo reclamo da parte del locatore può essere giustificato per l’esecuzione di lavori, nel qual caso l’inquilino deve essere avvisato almeno sei mesi prima della data di vacanza, ed anche per la necessità della casa in questione per lui o per i discendenti di primo grado.

Si segnala infine che, al fine di risolvere il contratto di locazione ciascuna delle parti deve farlo per iscritto tramite raccomandata per avere una prova certificata che tutto è stato realizzato a termini di legge.

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Come registrare il contratto di affitto sul portale della Finanza portoghese

Ogni contratto di affitto in Portogallo deve essere redattato e firmato in triplice copia: una per il locatore, una per l’inquilino e un’altra ancora per la segnalazione ed il registro alla Finanza.

Ciò significa che tutti i proprietari devono consegnare i rispettivi contratti di locazione all’Amministrazione finanziaria e per questo hanno un periodo di 30 giorni di tempo per farlo dopo la firma del documento di tutte le parti.

È possibile farlo allo sportello presso un ufficio delle imposte ma è più semplice gestire il registro online.

Per realizzare questo tramite è sufficiente accedere al sito web del Portale della Finanza, cliccare su “Cittadini” e inserire le rispettive credenziali per effettuare il login.

Quindi nel menu a sinistra all’interno della sezione “Locazione” bisogna cliccare su “Comunica inizio contratto” e poi inserire i seguenti dati richiesti:

  • Riferimento: questo campo viene utilizzato dal locatore per assegnare un riferimento personale alla casa (che può essere, ad esempio, “Casa de Torres Novas”) che successivamente gli consente di consultare facilmente tutto ciò che ha a che fare con questa identificazione;
  • Tipo di contratto: che può essere leasing, sublocazione o promessa di leasing con consegna del bene locato;
  • Scopo (della proprietà): alloggio permanente, alloggio non permanente o non residenziale;
  • Data di inizio e fine del contratto;
  • Indicare l’immobile da aggiungere (con il Portale Finanza che mostra automaticamente gli immobili di tua proprietà, devi solo selezionare quello che desideri);
  • Indicazione dei proprietari (proprietari);
  • Indicazione degli inquilini (inquilini);
  • Informazioni sull’ammontare del canone di locazione e sulla rispettiva periodicità di pagamento, nonché eventuali spese a carico del conduttore come ad esempio il condominio;
  • Indicazione del TIN di una terza persona autorizzata ad adempiere agli obblighi del contratto (campo facoltativo).
  • Dopo aver inserito tutti questi dati è necessario cliccare su “Salva bozza” in alto a destra e confermare tutti i dati inviando il contratto d’affitto in Portogallo.

Al termine di tale procedura il Portale della Finanza presenterà la guida per il pagamento dell’imposta di bollo del contratto, corrispondente al 10% dell’importo mensile stipulato, che dovrà essere saldato entro un periodo massimo di 30 giorni dalla data di inizio del contratto di affitto in Portogallo.

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Gabriele Sala

Founder, vivereinalgarve.com

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